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最近几年，房地产巨头们纷纷进军农业生产领域。万科在2018年将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。同年，恒大在同年4月宣布成立了恒大高科技农业集团。恒大与中科院签署战略合作协议，并宣称将在未来10年投入千亿元与中科院共同打造三大科研基地。而碧桂园在去年6月正式进军现代农业。碧桂园农业目前与国内外17家科字院所签订了战略合作框架协议。

 对此，业内专家表示，我国房地产高速发展的时代结束了。我国房地产行业的旧的商业模式结束了，我国房地产行业需要转型升级。而恒大、碧桂园、万科向农业方面进行试点，这是值得肯定的，这种探索对我国房地产业的转型升级是有益的，是值得鼓励的。

 而我们认为，房地产巨头进军农业的战略方向主要有二个：一是，实行特色小镇、特色乡村开发。同时，还要发展旅游农业、休闲农业。就是由高楼大厦转向青砖绿瓦、农家小院，而在这个方向上仍属于房地产行业。另一个是搞现代化农业，现阶段我国农业更多需要资金投入、技术投入，这是普通农民是很难做到的。但是，房地产巨头们有的是钱，完全可以与科研单位强强合作，推进我国现代化农业的发展。

实际上，如果这房地产三巨头真的能够将科技投入、技术研发能够落实到位，肯定会对现阶段农业、农业的发展起到很好的推动、示范作用。中国的农业科技落后、基础设施薄弱，有待于外来资金的扶持。但是房地产巨头们往往喜欢将“园区”、“生态”等名义进行房地产化。据我们看来，恒大、碧桂园、万科向农业方面的发展主要还是搞特色小镇、文旅项目、旅游地产等，如果是这样的话房地产三大巨头转型农业恐怕很难产生任何效益。

 先说一下特色小镇，前些年大家都一窝蜂似的都要搞特色小镇项目，但是99%的都要失败，轻则几十亿投下去没产生任何效益，重则是投出去几十亿打水漂。原因很简单，特色小镇的最大特色就是跑荒郊野外去盖房子，搞房产。结果是房子造出来没有人买，出租更是没人要。我们觉得，特色小镇的核心应该是先有特色产业后，再发展特色小镇，盲目发展特色小镇，结果只能是烧钱。

 再说开发商搞文旅项目，是要先因地制宜地打造文化旅游产业链或者产业集群，然后才是旅游地产的开发。而很多国内的大型企业只知道跑到人家那里盖房子，并不知道文化旅游产业链或者产业集群如何打造，这样造出来的房子不赔钱是不正常的。今年就有很多中小房企在房地产行业转型升级过程中，由于转型升级而破产，未来相信不懂转型的房企也有可能在这方面吃大亏。

如果恒大、碧桂园、万科等房地产巨头，与相关科研院所合作，通过房企的资金优势，搞现代化特色农业，然后再在特色农业基础上，再搞特色小镇、旅游农业是有希望转型成功的。如果房地产巨头进军农业还是直接去搞原来的特色小镇、旅游农业、休闲农业照搬之前开发商做法，在农村拿了地就盖房，盖了房就是特色小镇、文旅项目。那肯定是要亏钱的。如果是真心扎根服务于农业，借助于当地的农业特色，投入大量资金和技术，来帮助当地农村发展致富，带动了人气之后，再根据当地情况搞特色农业小镇还是有可能成功的。

搞农业不需要十八般武艺，但不懂这8点可能会死翘翘

农业的路上，有鲜花也有荆棘，有阳光灿烂的日子，也一定有曲折坎坷的艰辛，需要时刻小心翼翼地前行。

做农业，懂农业本身只是基础，怎样放眼全局，迎来最终的胜利，还需掌握8条铁律，不信来看！

凡事要看大势，工业化、城镇化背景下的三农问题，整体呈现人口持续流出、农业劳动力下降、村庄空心化等问题，客观上形成了土地规模适度扩大的趋势，也为外部资金、技术提供了可能。

但千万要注意，农业是一个与政策关联度极高的产业，过去常讲发展农业，一靠政策，二靠科技，三靠投入，如今依然。

比如农业产业政策的调整，从2008年以来，国家为猪肉行业没有少投入，如今生猪肉产能过剩，而牛羊肉整体短缺，所以从今年起到今后几年，牛羊肉产业的加大投入将成必然。

要搞农业，先得明白，什么是农业，或者至少知道农业不是工业。

常识出了问题，后果很严重。仅此一点，已让多少投资竞折腰，一些人在投资农业的时候天真地用工业投资的办法搞农业规划，幻想着像工厂一样迅速建厂、调试、生产，不知农业是动植物生命的繁衍，受生物规律和自然气候条件的根本制约，有明显的季节性、区域性和周期性。

没有一个良好科学的规划，是不能做持续、优质的农业的。牛肉没有三年以上是出不了栏的，苹果没有五年功夫是挂不了果的，在铁的自然规律面前，砸钱有什么用?

很多从事农业的人在用工业投资的办法做农业，根本没有想到农地是不能抵押的，农业的长周期对流动资金的占用是惊人的，结果因为资金链跟不上而困死在即将结出硕果的黎明前，让人惋惜不已。

你做农业的地必然是从农民手中流转而来的，不管这个流转是你直接与农民打交道，还是与当地政府打交道，从法律的角度看都没有区别，因为土地归根结底是农民的，你只是流转了一定年限的土地承包经营权。

既然如此，你想完全撇开农民而独自赢利是不可能的，你的工人必须要雇当地的农民，你的配套支持离不开当地农民，你必须学会与农民合作。

联想农业提出的理念，农业要挣钱，但不是排挤农民，而是与农民共赢，褚橙的成功因素之一也是让农民得了实惠。

多少农业企业就因为与农民合作不够，要么重蹈人民公社的覆辙，农民在地里的劳动完全可以让挣钱变赚钱，要么纠纷麻烦不断，整天闹心，难以正常经营。严重的合约全毁，生产经营停顿，甚至形成社会事件，只能黯然离场。

这个问题提出来，好多从二三产业转过来的会嘲笑，农业有营销吗?我承认农业营销的水平很低，实际上目前只有销售，还到不了营销层次，但我必须说农业的销售问题与二三产业有根本的不同。

农业的市场呈现为千家万户小生产与千变万化大市场的长期矛盾中，多少年来并无实质性的化解。

当你投资一个农业产业时，虽不能说像押宝一样难以猜测，但至少不可能精确预测，多收三五斗的现象在全国各地、在年际间频繁上演，多少相似的情景屡见不鲜。

更要命的是，农业的产出是农产品，是鲜活的，根本没有办法保鲜，注定销售半径有限，在同样的市场条件下，工业品还可能压库待售，而农产品不管什么样的价格必须在最短的时间内销售出去，否则只能翻入泥土变成土肥，血本无归。

于是奇怪的一幕出现了，一个地方的蔬菜只有几分钱，另外一个地方可能正在吃着几块钱的高价菜，却没有任何办法，因为运不到或者运输成本大。

农业企业也是企业，是企业就得有管理。不要以为农业企业就可以低水平管理，或者甚至可以不要管理。农业企业的管理对象最主要的是农民，别忘了，人民公社二十年，从来就没有解决农民的管理问题。

对于劳动密集型产业的设施蔬菜生产而言，一个解决了农民劳动积极性的管理可以让每个大棚赢利惊人，而不能有效调动农民积极性的管理可以导致大棚亏损。更不要说，农业企业管理环节众多，完全是小管理，大效益。

在今年“哀鸿遍野”的生猪市场中，有的生猪养殖场竟然效益不错，核心是管理换来了效益，完全标准化的科学喂养、完全规范的程序免疫、完全到位的疫病防控，节约了饲料、减少病死损失和相关费用，都转化为良好的利润点。农业企业，如今也走过了粗放经营的年代，开始精细化了。

而对于那些土生土长的农业企业家而言，则管理就成了土包子与现代企业家的分水岭。事实证明，做农业，小的靠能力，大的靠管理。

有些农业企业家做到几百万、几千万，再也上不去，关键是企业管理超出个人亲力亲为范围，自己累还不松手，一手制造发展的天花板。

如果把农业想得过于传统，一投入可能就受挫，如果把农业想简单了，经营一阵就失败，这样的情形太多了。

再没有比农业传统的产业了，但农民可以传统下去，而企业绝对不能传统下去。因为农民已经兼业化了、已经把务工作为主要收入来源了。

想做特色农产品，如果产品的宣传、包装、产品质量控制体系没有创新，注定是小打小闹，不仅挣不了钱，可能还要亏损，因为你比农民的运营成本高。

想做传统产业，如果不能把现代科技成果充分应用，不能把现代营销理念良好运用，不能把品牌做亮，如何能在鱼龙混杂的市场中脱颖而出?

同样是在经营农家乐，当大家都在钓鱼、打牌、吃农家菜里打转时，只有那些懂文化内涵、能农耕体验、可享受自然的乡村旅游相对胜出。

到底投资农业为什么?如果要追求高额利润的话，请远离农业，农业做不到。请看看农业上市公司，哪个不是典型的低利润、高市盈?

但农业却是最可永续经营的产业，是人类无论如何也离不开的基础产业，是永远不过时的朝阳产业。但做农业像养孩子，你急不得，总得有十年树木、百年树人的思想，因为地里的庄稼不因为你急而加快生长。

做好了的农业，短期的回报可能不丰厚，但长期的回报却相当稳定。也像山间的清流，细小却能长久地流淌。

更重要的是，投资农业是一种责任，是一种回报，一种工业和城市在受尽农业农村和农民支持而必须反哺的理性回报，也是一种境界，一种远离喧嚣追求自然重回田园牧歌的人生境界。

风险对于农业而言似家常便饭，不仅种类远远多于工业，而且程度远远大于工业。初期小蔬以为有两大风险，即自然风险和市场风险。

可随着实践，小蔬发现农业的风险远远不止于这些，现在已经可以归纳为6种：

自然风险 

刮风下雨、旱涝冰雹、低温寡照，这些大自然经常上演的现象工业是不考虑的，而农业却实实在在地经受着影响，轻则减产降质，重则颗粒无收。

疫病风险 

既然动植物是生命，就不可避免地出现疾病，也可能轻度损失，也可能减产绝收，而工业也是没有的。

市场风险虽工业也有，却比工业的更难预测，更难对付。

政策风险 

土地政策的收紧让畜牧养殖场的用地变得有问题，产业支持措施的转移让补贴收入可能从此不再。

政治风险 

地方官员的调整，有可能带来人走政息的局面，曾经的支持承诺也可能难以兑现。

社会风险 

农民的突然毁约或者合作冲突可能导致生产经营的中断。而从主观上看，还可能遭遇更难把握的决策风险、失败机率较高的技术风险和本领恐慌下的管理风险。